Vente d’un bien occupé par un locataire : que dit la loi et comment vendre efficacement ?
Vendre un bien occupé par un locataire : droits, délais, stratégie de vente
Strasbourg – Geispolsheim – Achenheim – Holtzheim – Hangenbieten
Vente d’un bien occupé par un locataire : que dit la loi et comment vendre efficacement ?
Vous souhaitez vendre un appartement ou une maison occupé(e) par un locataire ?
Que ce soit dans le cadre d’un bail vide ou meublé, il est essentiel de connaître vos droits, les délais à respecter, et les impacts sur la valeur du bien.
Sur le secteur de Strasbourg Ouest, à Geispolsheim, Achenheim, Holtzheim ou Hangenbieten, IPC Immobilière du Pays des Châteaux vous accompagne avec une stratégie claire, respectueuse du locataire et adaptée à votre objectif de vente.
Peut-on vendre un bien loué ?
Oui. Le droit de propriété vous permet de vendre à tout moment.
Mais si le logement est occupé, deux scénarios sont possibles :
1. Vendre un bien avec le locataire en place
Cette solution est la plus simple : aucun congé à donner, pas de délais à respecter.
Le bail en cours est automatiquement transféré à l’acheteur, qui devient le nouveau bailleur.
Mais cela impacte le prix de vente :
📍 À Entzheim, une maison vendue avec un bail en cours (loyer inférieur au marché) a été cédée 12 % sous la valeur estimée libre.
2. Donner congé pour vendre : conditions à respecter
Si vous souhaitez vendre libre de toute occupation, vous devez respecter strictement les règles du congé pour vente :
📌 Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre signature. Il doit mentionner :
Et surtout, il doit respecter la date anniversaire du bail.
💡 Si vous achetez un bien déjà loué, vous devez attendre cette date pour pouvoir donner congé.
Que se passe-t-il si vous achetez un bien loué ?
Le bail se poursuit jusqu’à son terme. Le nouveau propriétaire ne peut donner congé que pour l’échéance du bail, en respectant les délais de préavis indiqués ci-dessus.
🔍 Exemple : si vous achetez un appartement loué dont le bail se termine le 1er septembre 2027, vous devrez envoyer le congé au plus tard le 1er mars 2027 (bail vide), sinon le bail est reconduit automatiquement.
Droit de préemption du locataire : une obligation légale
Lorsque vous donnez congé pour vendre, vous devez proposer en priorité le bien au locataire.
Il dispose de :
Ce droit de préemption est souvent mal respecté — IPC vous accompagne dans cette étape pour éviter toute annulation ou litige.
L’impact sur le prix de vente
🧮 C’est pourquoi IPC réalise une estimation précise et spécifique aux biens loués, avec prise en compte :
La relation avec le locataire : clé d’une vente réussie
Informer, dialoguer, impliquer.
La relation avec le locataire est stratégique :
IPC agit en tiers de confiance, avec pédagogie et neutralité, en respectant les droits de chacun.
Pourquoi faire appel à IPC Immobilière du Pays des Châteaux ?
✅ Connaissance des règles juridiques liées aux baux et congés
✅ Estimation réaliste prenant en compte l’occupation
✅ Expérience locale sur Geispolsheim, Achenheim, Holtzheim, Hangenbieten
✅ Accompagnement humain dans la relation propriétaire/locataire
Nos ventes avec locataire en place ou en préavis sont systématiquement menées à terme, dans le respect du cadre légal et avec une stratégie claire.
Conclusion
Vendre un bien avec un locataire en place est possible, à condition de respecter les délais, le droit de préemption et de bien positionner le prix.
Que vous vendiez une maison occupée, un appartement avec un bail meublé, ou que vous souhaitiez anticiper une sortie de bail à Strasbourg ou dans l’Ouest de l’Eurométropole, IPC Immobilière du Pays des Châteaux vous accompagne de A à Z.
📞 Contactez-nous dès maintenant pour une estimation adaptée à votre projet, avec le bon angle, au bon moment.
Vous souhaitez vendre un appartement ou une maison occupé(e) par un locataire ?
Que ce soit dans le cadre d’un bail vide ou meublé, il est essentiel de connaître vos droits, les délais à respecter, et les impacts sur la valeur du bien.
Sur le secteur de Strasbourg Ouest, à Geispolsheim, Achenheim, Holtzheim ou Hangenbieten, IPC Immobilière du Pays des Châteaux vous accompagne avec une stratégie claire, respectueuse du locataire et adaptée à votre objectif de vente.
Peut-on vendre un bien loué ?
Oui. Le droit de propriété vous permet de vendre à tout moment.
Mais si le logement est occupé, deux scénarios sont possibles :
- Vous vendez le bien avec le locataire en place (vente en l’état)
- Vous donnez congé pour vendre afin de vendre libre d’occupation
1. Vendre un bien avec le locataire en place
Cette solution est la plus simple : aucun congé à donner, pas de délais à respecter.
Le bail en cours est automatiquement transféré à l’acheteur, qui devient le nouveau bailleur.
Mais cela impacte le prix de vente :
- Le bien est décoté entre 10 et 20 % selon la durée restante du bail, le montant du loyer, la qualité du logement et du locataire
- L’acheteur est presque toujours un investisseur locatif, ce qui restreint le marché
📍 À Entzheim, une maison vendue avec un bail en cours (loyer inférieur au marché) a été cédée 12 % sous la valeur estimée libre.
2. Donner congé pour vendre : conditions à respecter
Si vous souhaitez vendre libre de toute occupation, vous devez respecter strictement les règles du congé pour vente :
- Pour un bail vide : le congé doit être donné 6 mois avant la date anniversaire du bail
- Pour un bail meublé : le préavis est de 3 mois
📌 Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre signature. Il doit mentionner :
- Le motif de congé (vente)
- Le prix de vente proposé au locataire
- Les conditions de la vente
Et surtout, il doit respecter la date anniversaire du bail.
💡 Si vous achetez un bien déjà loué, vous devez attendre cette date pour pouvoir donner congé.
Que se passe-t-il si vous achetez un bien loué ?
Le bail se poursuit jusqu’à son terme. Le nouveau propriétaire ne peut donner congé que pour l’échéance du bail, en respectant les délais de préavis indiqués ci-dessus.
🔍 Exemple : si vous achetez un appartement loué dont le bail se termine le 1er septembre 2027, vous devrez envoyer le congé au plus tard le 1er mars 2027 (bail vide), sinon le bail est reconduit automatiquement.
Droit de préemption du locataire : une obligation légale
Lorsque vous donnez congé pour vendre, vous devez proposer en priorité le bien au locataire.
Il dispose de :
- 2 mois pour se positionner
- Ou 4 mois s’il sollicite un prêt
Ce droit de préemption est souvent mal respecté — IPC vous accompagne dans cette étape pour éviter toute annulation ou litige.
L’impact sur le prix de vente
- Bien libre : valorisation maximale
- Bien occupé : décote appliquée (selon loyer, durée de bail, état du bien, rentabilité)
🧮 C’est pourquoi IPC réalise une estimation précise et spécifique aux biens loués, avec prise en compte :
- De la fiscalité
- De la typologie du bail
- De l’état locatif
- Du délai légal avant congé possible
La relation avec le locataire : clé d’une vente réussie
Informer, dialoguer, impliquer.
La relation avec le locataire est stratégique :
- Pour organiser les visites
- Pour rassurer l’acquéreur
- Pour éviter tensions et blocages
IPC agit en tiers de confiance, avec pédagogie et neutralité, en respectant les droits de chacun.
Pourquoi faire appel à IPC Immobilière du Pays des Châteaux ?
✅ Connaissance des règles juridiques liées aux baux et congés
✅ Estimation réaliste prenant en compte l’occupation
✅ Expérience locale sur Geispolsheim, Achenheim, Holtzheim, Hangenbieten
✅ Accompagnement humain dans la relation propriétaire/locataire
Nos ventes avec locataire en place ou en préavis sont systématiquement menées à terme, dans le respect du cadre légal et avec une stratégie claire.
Conclusion
Vendre un bien avec un locataire en place est possible, à condition de respecter les délais, le droit de préemption et de bien positionner le prix.
Que vous vendiez une maison occupée, un appartement avec un bail meublé, ou que vous souhaitiez anticiper une sortie de bail à Strasbourg ou dans l’Ouest de l’Eurométropole, IPC Immobilière du Pays des Châteaux vous accompagne de A à Z.
📞 Contactez-nous dès maintenant pour une estimation adaptée à votre projet, avec le bon angle, au bon moment.
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Publié le 26/06/2025 par
William ROBARDET
Vente d’un bien occupé par un locataire : que dit la loi et comment vendre efficacement ?
